Lewati ke konten

Simulasi KPR 500 Juta Tenor 20 Tahun

Simulasi KPR 500 Juta tenor 20 tahun bunga 8.5% menghasilkan angsuran sekitar Rp 4.339.116 per bulan. Lengkap dengan total bunga dan tabel amortisasi.

Masukkan angka Anda

Rp
%

Umumnya minimal 10–20% dari harga rumah.

%
tahun

Hasil perhitungan

Angsuran per bulanRp 4.339.116
Pokok pinjamanRp 500.000.000
Bunga (anuitas)8,50% per tahun
Tenor20 tahun (240 bulan)
Total dibayarRp 1.041.387.880
Total bungaRp 541.387.880

Tabel angsuran 12 bulan pertama

Porsi bunga besar di awal lalu menyusut, sementara porsi pokok terus membesar. Inilah ciri metode anuitas.

BulanAngsuranPokokBungaSisa utang
1Rp 4.339.116Rp 797.450Rp 3.541.667Rp 499.202.550
2Rp 4.339.116Rp 803.098Rp 3.536.018Rp 498.399.452
3Rp 4.339.116Rp 808.787Rp 3.530.329Rp 497.590.666
4Rp 4.339.116Rp 814.516Rp 3.524.601Rp 496.776.150
5Rp 4.339.116Rp 820.285Rp 3.518.831Rp 495.955.865
6Rp 4.339.116Rp 826.095Rp 3.513.021Rp 495.129.770
7Rp 4.339.116Rp 831.947Rp 3.507.169Rp 494.297.823
8Rp 4.339.116Rp 837.840Rp 3.501.276Rp 493.459.983
9Rp 4.339.116Rp 843.775Rp 3.495.342Rp 492.616.208
10Rp 4.339.116Rp 849.751Rp 3.489.365Rp 491.766.457
11Rp 4.339.116Rp 855.770Rp 3.483.346Rp 490.910.686
12Rp 4.339.116Rp 861.832Rp 3.477.284Rp 490.048.854

Simulasi nominal lain

100 juta150 juta200 juta250 juta300 juta350 juta400 juta450 juta500 juta600 juta700 juta750 juta800 juta900 juta1 miliar1,5 miliar2 miliar

Tenor lain untuk 500 juta

5 tahun10 tahun15 tahun20 tahun25 tahun30 tahun

Cara kerja Kalkulator KPR

Angsuran KPR dihitung dengan rumus anuitas, metode yang dipakai hampir semua bank di Indonesia. Pokok pinjaman adalah harga rumah dikurangi uang muka. Cicilan dibuat rata sepanjang tenor, tetapi komposisinya berubah: di tahun-tahun awal sebagian besar yang Anda bayar adalah bunga, dan porsi pokok baru membesar belakangan.

Karena itu melunasi KPR di awal masa kredit memangkas bunga jauh lebih banyak daripada melunasinya menjelang akhir. Tabel angsuran di atas memperlihatkan pergeseran porsi tersebut bulan per bulan.

Satu hal yang perlu diingat: bunga promo yang rendah biasanya hanya berlaku beberapa tahun pertama. Setelah itu bunga berpindah ke skema mengambang dan angsuran bisa naik. Jalankan simulasi dua kali — dengan bunga promo dan dengan perkiraan bunga setelahnya — supaya Anda tahu batas kemampuan bayar yang sebenarnya.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa uang muka KPR minimal?

Bank Indonesia mengatur rasio kredit terhadap nilai agunan. Untuk rumah pertama, uang muka umumnya 10–20% dari harga rumah, dan bisa lebih rendah pada program tertentu. Semakin besar uang muka, semakin kecil pokok pinjaman dan cicilannya.

Apakah bunga KPR tetap sepanjang tenor?

Umumnya tidak. Banyak KPR memakai bunga tetap (fixed) selama 1–5 tahun pertama, lalu berpindah ke bunga mengambang yang mengikuti pasar. Tanyakan berapa perkiraan bunga setelah masa promo berakhir sebelum menandatangani akad.

Berapa penghasilan minimal agar KPR disetujui?

Tidak ada angka baku, tetapi bank membatasi total cicilan Anda sekitar 30–40% dari penghasilan bersih bulanan. Jika angsuran hasil simulasi melebihi batas itu, perbesar uang muka atau perpanjang tenor.

Bisakah KPR dilunasi lebih cepat?

Bisa, dan itu memangkas total bunga secara signifikan karena bunga dihitung dari sisa pokok. Namun sebagian besar bank mengenakan penalti pelunasan dipercepat, umumnya 1–3% dari sisa pokok, terutama pada masa bunga tetap.

Kalkulator lainnya

Kalkulator Cicilan KreditBandingkan cicilan bunga flat, efektif, dan anuitas untuk pinjaman apa pun.Kalkulator PPh 21Hitung pajak gaji bulanan sesuai tarif UU HPP dan PTKP terbaru.Kalkulator ZakatHitung nisab dan besar zakat mal maupun zakat penghasilan 2,5%.Kalkulator DepositoHitung bunga deposito bersih setelah PPh final 20% dan total pencairan.