Lewati ke konten

Simulasi KPR 400 Juta Tenor 20 Tahun

Simulasi KPR 400 Juta tenor 20 tahun bunga 8.5% menghasilkan angsuran sekitar Rp 3.471.293 per bulan. Lengkap dengan total bunga dan tabel amortisasi.

Masukkan angka Anda

Rp
%

Umumnya minimal 10–20% dari harga rumah.

%
tahun

Hasil perhitungan

Angsuran per bulanRp 3.471.293
Pokok pinjamanRp 400.000.000
Bunga (anuitas)8,50% per tahun
Tenor20 tahun (240 bulan)
Total dibayarRp 833.110.304
Total bungaRp 433.110.304

Tabel angsuran 12 bulan pertama

Porsi bunga besar di awal lalu menyusut, sementara porsi pokok terus membesar. Inilah ciri metode anuitas.

BulanAngsuranPokokBungaSisa utang
1Rp 3.471.293Rp 637.960Rp 2.833.333Rp 399.362.040
2Rp 3.471.293Rp 642.478Rp 2.828.814Rp 398.719.562
3Rp 3.471.293Rp 647.029Rp 2.824.264Rp 398.072.533
4Rp 3.471.293Rp 651.612Rp 2.819.680Rp 397.420.920
5Rp 3.471.293Rp 656.228Rp 2.815.065Rp 396.764.692
6Rp 3.471.293Rp 660.876Rp 2.810.417Rp 396.103.816
7Rp 3.471.293Rp 665.558Rp 2.805.735Rp 395.438.258
8Rp 3.471.293Rp 670.272Rp 2.801.021Rp 394.767.986
9Rp 3.471.293Rp 675.020Rp 2.796.273Rp 394.092.966
10Rp 3.471.293Rp 679.801Rp 2.791.492Rp 393.413.165
11Rp 3.471.293Rp 684.616Rp 2.786.677Rp 392.728.549
12Rp 3.471.293Rp 689.466Rp 2.781.827Rp 392.039.083

Simulasi nominal lain

100 juta150 juta200 juta250 juta300 juta350 juta400 juta450 juta500 juta600 juta700 juta750 juta800 juta900 juta1 miliar1,5 miliar2 miliar

Tenor lain untuk 400 juta

5 tahun10 tahun15 tahun20 tahun25 tahun30 tahun

Cara kerja Kalkulator KPR

Angsuran KPR dihitung dengan rumus anuitas, metode yang dipakai hampir semua bank di Indonesia. Pokok pinjaman adalah harga rumah dikurangi uang muka. Cicilan dibuat rata sepanjang tenor, tetapi komposisinya berubah: di tahun-tahun awal sebagian besar yang Anda bayar adalah bunga, dan porsi pokok baru membesar belakangan.

Karena itu melunasi KPR di awal masa kredit memangkas bunga jauh lebih banyak daripada melunasinya menjelang akhir. Tabel angsuran di atas memperlihatkan pergeseran porsi tersebut bulan per bulan.

Satu hal yang perlu diingat: bunga promo yang rendah biasanya hanya berlaku beberapa tahun pertama. Setelah itu bunga berpindah ke skema mengambang dan angsuran bisa naik. Jalankan simulasi dua kali — dengan bunga promo dan dengan perkiraan bunga setelahnya — supaya Anda tahu batas kemampuan bayar yang sebenarnya.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa uang muka KPR minimal?

Bank Indonesia mengatur rasio kredit terhadap nilai agunan. Untuk rumah pertama, uang muka umumnya 10–20% dari harga rumah, dan bisa lebih rendah pada program tertentu. Semakin besar uang muka, semakin kecil pokok pinjaman dan cicilannya.

Apakah bunga KPR tetap sepanjang tenor?

Umumnya tidak. Banyak KPR memakai bunga tetap (fixed) selama 1–5 tahun pertama, lalu berpindah ke bunga mengambang yang mengikuti pasar. Tanyakan berapa perkiraan bunga setelah masa promo berakhir sebelum menandatangani akad.

Berapa penghasilan minimal agar KPR disetujui?

Tidak ada angka baku, tetapi bank membatasi total cicilan Anda sekitar 30–40% dari penghasilan bersih bulanan. Jika angsuran hasil simulasi melebihi batas itu, perbesar uang muka atau perpanjang tenor.

Bisakah KPR dilunasi lebih cepat?

Bisa, dan itu memangkas total bunga secara signifikan karena bunga dihitung dari sisa pokok. Namun sebagian besar bank mengenakan penalti pelunasan dipercepat, umumnya 1–3% dari sisa pokok, terutama pada masa bunga tetap.

Kalkulator lainnya

Kalkulator Cicilan KreditBandingkan cicilan bunga flat, efektif, dan anuitas untuk pinjaman apa pun.Kalkulator PPh 21Hitung pajak gaji bulanan sesuai tarif UU HPP dan PTKP terbaru.Kalkulator ZakatHitung nisab dan besar zakat mal maupun zakat penghasilan 2,5%.Kalkulator DepositoHitung bunga deposito bersih setelah PPh final 20% dan total pencairan.