Lewati ke konten

Simulasi KPR 100 Juta Tenor 5 Tahun

Simulasi KPR 100 Juta tenor 5 tahun bunga 8.5% menghasilkan angsuran sekitar Rp 2.051.653 per bulan. Lengkap dengan total bunga dan tabel amortisasi.

Masukkan angka Anda

Rp
%

Umumnya minimal 10–20% dari harga rumah.

%
tahun

Hasil perhitungan

Angsuran per bulanRp 2.051.653
Pokok pinjamanRp 100.000.000
Bunga (anuitas)8,50% per tahun
Tenor5 tahun (60 bulan)
Total dibayarRp 123.099.188
Total bungaRp 23.099.188

Tabel angsuran 12 bulan pertama

Porsi bunga besar di awal lalu menyusut, sementara porsi pokok terus membesar. Inilah ciri metode anuitas.

BulanAngsuranPokokBungaSisa utang
1Rp 2.051.653Rp 1.343.320Rp 708.333Rp 98.656.680
2Rp 2.051.653Rp 1.352.835Rp 698.818Rp 97.303.845
3Rp 2.051.653Rp 1.362.418Rp 689.236Rp 95.941.428
4Rp 2.051.653Rp 1.372.068Rp 679.585Rp 94.569.360
5Rp 2.051.653Rp 1.381.787Rp 669.866Rp 93.187.573
6Rp 2.051.653Rp 1.391.574Rp 660.079Rp 91.795.998
7Rp 2.051.653Rp 1.401.431Rp 650.222Rp 90.394.567
8Rp 2.051.653Rp 1.411.358Rp 640.295Rp 88.983.209
9Rp 2.051.653Rp 1.421.355Rp 630.298Rp 87.561.853
10Rp 2.051.653Rp 1.431.423Rp 620.230Rp 86.130.430
11Rp 2.051.653Rp 1.441.563Rp 610.091Rp 84.688.867
12Rp 2.051.653Rp 1.451.774Rp 599.879Rp 83.237.094

Simulasi nominal lain

100 juta150 juta200 juta250 juta300 juta350 juta400 juta450 juta500 juta600 juta700 juta750 juta800 juta900 juta1 miliar1,5 miliar2 miliar

Tenor lain untuk 100 juta

5 tahun10 tahun15 tahun20 tahun25 tahun30 tahun

Cara kerja Kalkulator KPR

Angsuran KPR dihitung dengan rumus anuitas, metode yang dipakai hampir semua bank di Indonesia. Pokok pinjaman adalah harga rumah dikurangi uang muka. Cicilan dibuat rata sepanjang tenor, tetapi komposisinya berubah: di tahun-tahun awal sebagian besar yang Anda bayar adalah bunga, dan porsi pokok baru membesar belakangan.

Karena itu melunasi KPR di awal masa kredit memangkas bunga jauh lebih banyak daripada melunasinya menjelang akhir. Tabel angsuran di atas memperlihatkan pergeseran porsi tersebut bulan per bulan.

Satu hal yang perlu diingat: bunga promo yang rendah biasanya hanya berlaku beberapa tahun pertama. Setelah itu bunga berpindah ke skema mengambang dan angsuran bisa naik. Jalankan simulasi dua kali — dengan bunga promo dan dengan perkiraan bunga setelahnya — supaya Anda tahu batas kemampuan bayar yang sebenarnya.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa uang muka KPR minimal?

Bank Indonesia mengatur rasio kredit terhadap nilai agunan. Untuk rumah pertama, uang muka umumnya 10–20% dari harga rumah, dan bisa lebih rendah pada program tertentu. Semakin besar uang muka, semakin kecil pokok pinjaman dan cicilannya.

Apakah bunga KPR tetap sepanjang tenor?

Umumnya tidak. Banyak KPR memakai bunga tetap (fixed) selama 1–5 tahun pertama, lalu berpindah ke bunga mengambang yang mengikuti pasar. Tanyakan berapa perkiraan bunga setelah masa promo berakhir sebelum menandatangani akad.

Berapa penghasilan minimal agar KPR disetujui?

Tidak ada angka baku, tetapi bank membatasi total cicilan Anda sekitar 30–40% dari penghasilan bersih bulanan. Jika angsuran hasil simulasi melebihi batas itu, perbesar uang muka atau perpanjang tenor.

Bisakah KPR dilunasi lebih cepat?

Bisa, dan itu memangkas total bunga secara signifikan karena bunga dihitung dari sisa pokok. Namun sebagian besar bank mengenakan penalti pelunasan dipercepat, umumnya 1–3% dari sisa pokok, terutama pada masa bunga tetap.

Kalkulator lainnya

Kalkulator Cicilan KreditBandingkan cicilan bunga flat, efektif, dan anuitas untuk pinjaman apa pun.Kalkulator PPh 21Hitung pajak gaji bulanan sesuai tarif UU HPP dan PTKP terbaru.Kalkulator ZakatHitung nisab dan besar zakat mal maupun zakat penghasilan 2,5%.Kalkulator DepositoHitung bunga deposito bersih setelah PPh final 20% dan total pencairan.